Kun je een huis kopen zonder spaargeld?

Een huis kopen zonder eigen spaargeld is moeilijk. Maar welke kosten moet je sowieso zelf betalen, en hoe werkt het met de startersvrijstelling? Afhankelijk van jouw situatie kunnen die ‘kosten koper’ snel oplopen. Dus, hoeveel spaargeld heb je realistisch nodig en hoe stel je als huizenkoper een goed spaardoel om dat te halen? 

Kort antwoord: nee, niet echt

Je mag in 2025 maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dat betekent dat de kosten naast de koopsom, de beruchte “kosten koper” en andere bijkomende kosten, uit eigen zak komen. De startersvrijstelling helpt starters (18–35 jaar) omdat je dan géén overdrachtsbelasting betaalt tot een woningprijs van €525.000, maar alle andere kosten blijven bestaan. 

Conclusie: zonder spaargeld de markt op? Dat werkt in de praktijk niet.

Wat moet je zelf betalen als je een huis koopt?

De exacte bedragen verschillen per dossier, maar dit zijn de grote posten waar je rekening mee houdt:

• Overdrachtsbelasting: 2% als je er zelf gaat wonen. Met startersvrijstelling (18–35 jaar, voorwaarden van toepassing, woning tot €525.000) betaal je 0%.
• Notaris en kadaster: voor de leveringsakte en hypotheekakte. Reken grofweg op €900–€2.000 samen, afhankelijk van regio en complexiteit.
• Hypotheekadvies en bemiddeling: vaak enkele duizenden euro’s; veel is fiscaal aftrekbaar, maar je moet het wel eerst kunnen betalen.
• Taxatie: doorgaans enkele honderden euro’s.
• Bouwkundige keuring: niet verplicht, wel slim (meestal €350–€600).
• Waarborgsom of bankgarantie: in koopcontracten is 10% waarborgsom gebruikelijk. Geen liquiditeit? Een bankgarantie kost vaak ~1% over dat garantbedrag.
• Overige kosten: denk aan verhuizing, eerste onderhoud, inrichting en een kleine buffer.

Als vuistregel liggen je kosten koper gemiddeld rond 4–6% van de koopsom (zonder startersvrijstelling). Met vrijstelling valt die bandbreedte lager uit, maar je bent nog steeds duizenden euro’s kwijt aan de overige posten.

Hoeveel spaargeld heb je nodig om een huis te kopen?

Scenario A — woning €300.000, géén startersvrijstelling

• Overdrachtsbelasting (2%): €6.000
• Notaris + kadaster: ± €1.300–€1.800
• Advies/bemiddeling: ± €2.000–€3.000
• Taxatie + bouwkeuring: ± €900–€1.100
• Bankgarantie (1% over €30.000 waarborgsom): ± €300

Indicatie totaal: ± €10.500–€12.200 (excl. verhuizing/inrichting). Dit sluit aan bij de 4–6% vuistregel.

Scenario B — woning €300.000, mét startersvrijstelling

• Geen 2% overdrachtsbelasting (scheelt €6.000)
• Overige posten blijven: notaris/kadaster, advies, taxatie/keuring, bankgarantie

Indicatie totaal: ± €4.500–€6.200 (excl. verhuizing/inrichting).

Scenario C — woning €400.000, géén startersvrijstelling

4–6% vuistregel → €16.000–€24.000 eigen geld als realistische bandbreedte.

Let op NHG in 2025

Koop je met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is de NHG-grens €450.000 en betaal je eenmalig 0,4% borgtochtprovisie (aftrekbaar). Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan kan de NHG-grens naar €477.000 en kun je tot 106% van de woningwaarde lenen. Maar dat extra deel is uitsluitend voor verduurzaming, niet voor kosten koper.

Waarom je nu al cash paraat wilt hebben

De huizenmarkt is nog altijd krap. Je moet snel kunnen schakelen bij een passend huis, en de waarborgsom (of bankgarantie) volgt kort na het financieringsvoorbehoud. Zonder buffer verlies je tempo — en daarmee je kans. Bovendien kan een bouwkeuring verborgen kosten blootleggen die je liever vóór je bod weet.

Zo bepaal je jouws paardoel voor een huis

1. Neem je beoogde koopsom, vaak is dit op basis van wat je kunt lenen met jouw inkomen, en reken 4–6% voor kosten koper.
2. Verwacht je de startersvrijstelling? Trek dan 2% overdrachtsbelasting af.
3. Tel een buffer voor onvoorziene uitgaven erbij (denk aan 10–20% bovenop je berekende kosten).

Voor veel starters komt dat neer op €10.000 tot €25.000+ aan direct inzetbaar spaargeld, afhankelijk van je woningprijs, locatie en wensen.

Realistisch plan: binnen enkele maanden richting je doel

Een eerlijk verhaal: dit vraagt offers. Maar met een strak plan kom je verrassend ver, en sneller dan je denkt.

Begin met een tijdlijn en maandbedrag. Wil je bijvoorbeeld €12.000 in 12 maanden? Dan is dat €1.000 per maand. Zet direct na salaris een automatische overboeking naar je spaarrekening. Schrap tijdelijk luxe-uitgaven zoals vaak uit eten, een grote vakantie en impuls-aankopen. Alles wat “extra” binnenkomt (bonus, verkoop van spullen, freelance-klusjes) gaat 100% naar je spaardoel. Heb je een partner of kun je tijdelijk goedkoper wonen (bijvoorbeeld kleiner of samenwonen)? Dat versnelt enorm. Familie die wil helpen? Check de fiscale spelregels en leg afspraken netjes vast.

Zie het als een tijdelijke sprint met een duidelijke finish: de sleutel van je eigen huis. Het is niet forever; het is doelgericht.

Reflectie: minder leuke keuzes horen erbij (en dat is oké)

Een huis kopen zonder spaargeld is niet realistisch. Een huis kopen mét spaargeld vraagt soms een periode van minder leuke keuzes. Dat is geen straf, maar strategie: kortetermijncomfort ruil je in voor langetermijnzekerheid. Je koopt niet alleen bakstenen, je koopt rust.

Checklist voor je de markt opgaat

• Spaardoel behaald en een kleine buffer achter de hand.
• Hypotheekadviseur gesproken en je maximale hypotheek helder. Vaak kun je een eerste vrijblijvend gesprek inplannen. Check ook welke hypotheekverstrekkers de adviseur mee werkt, sommige adviseurs werken alleen met een beperkt aantal verstrekkers. 
• Offertes voor notaris, taxatie en eventueel bouwkeuring vergeleken. Shop gerust rond, de prijzen kunnen nogal verschillen.
• Bankgarantie of waarborgsom geregeld in je planning.
• Realistisch zoekprofiel en bereidheid om snel beslissingen te nemen.

Zonder spaargeld een huis kopen? In de praktijk lukt dat eigenlijk niet. Maar je weet nu wél wat je nodig hebt en hoe je daar komt. Met focus, discipline en slimme keuzes is een spaardoel van tienduizenden euro’s geen luchtkasteel. Je eerste stap is geen bezichtiging, het is je spaarplan.

Wil je ook de spaar nieuwsbrief ontvangen?

Schrijf je in voor de Ayvens Bank nieuwsbrief!